首页 -> 2007年第5期
“物权法”：呵护民生的法宝
作者：刘武俊
字体： 【大 中 小】
《物权法》：精雕细琢的立法经典工程
《中华人民共和国物权法》是一部明确物的归属、保护物权、呵护民生、维护市场经济秩序的民事基本法律，是在中国法律体系中起支架作用的重要法律。
《物权法》称得上是当代中国立法精雕细琢的典范。草案在提交十届全国人大五次会议正式审议前，全国人大常委会已经对它进行了七次审议。根据全国人大常委会的安排，近三千名全国人大代表已经提前研读、讨论物权法草案，提出进一步的修改意见。这部法律草案是于２００２年１２月提请九届全国人大常委会第三十一次会议进行初审的。自2002年以来，物权法草案反复修改，历经七次审议，文本日臻完善，草案已经比较成熟。对一部法律草案进行八次审议，并且曾经向社会全文公布草案以征求意见，这在中国立法史上是绝无仅有的。
《物权法》：孕育人类物质文明、精神文明和政治文明的法律温床
中国有句精辟至极的古语：有恒产者才有恒心，诚哉斯言。假若说“恒产”是人的稳固的物质基础，“恒心”是人的稳定的精神诉求，那么两者不止是一种水乳交融般的相互依赖关系，并且“恒产”在相当程度上是酝酿“恒心”的丰盈“原料”。人的向善、诚信、远见、创造欲、进取心等精神美德的迸发皆与拥有“恒产”这一自由支配的财富有着某种潜在的关联。需要指出的是，这句古语的关键词是“恒产”，所谓恒产用现代语言解释其实就是物权。
追求财富、占有财富、享受财富是人的天性，每个人对自己的财产都拥有独立的排他性的支配权。文明发轫于物权，滥觞于对物权的尊重和保障。
《物权法》的制定之所以如此审慎，还因为它所保护的物权本身非同寻常的现实意义。物权的确立是人类创造物质财富的第一推动力，对物权的保护可以最大限度地释放公众创造财富的智慧和热情，进而推动社会的文明进步。从这个意义上讲，物权是人类社会发展进步的强大推动力。英国法学家布莱克斯通在其名著《英国法释义》中精辟地指出：“没有任何东西像财产所有权那样如此普遍地唤发起人类的想象力，并煽动起人类的激情；或者说，财产所有权是一个人能够在完全排斥任何他人权利的情况下，对世间的外部事物所主张并行使的那种专有的和独断的支配权。”在英美国家，财产法的立法主旨就是保护私有财产权不受侵犯。美国法学家波斯纳在其名著《法律的经济分析》中生动地诠释了保护私有财产权的极端重要性：“试想一个全部所有权都被废除的社会：农民种谷物、施肥、立吓鸟的稻草人，但谷物成熟时他的邻居却将之收割后据为己有。由于农夫既不拥有他在其上进行播种的土地，也不拥有庄稼，那他就无权对其邻居的行为提出法律救济要求。……在经历几次此类事件后，人们就会放弃对土地的耕种，而社会将设法寻找很少要预先投资的方法（如打猎）来维持生计。”可以说，没有财产权为依托的生存权是空洞的权利，没有财产权的其他任何权利都是空虚和漂浮不定的。没有财产权的生存意味着“通向奴役之路”，对财产权的侵蚀、剥夺、践踏乃是一种与现代文明格格不入的野蛮行径。
一言以蔽之，物权是宪政的基石、人权的屏障、市场经济的核心、社会繁荣的枢纽，是人类谋求生存与发展的基本权利，也是维系人类自由与尊严的根基。物权堪称孕育人类物质文明、精神文明和政治文明的温床。
值得一提的是，在《物权法》起草过程中曾经出现过不同的立法争议，有学者甚至对《物权法》草案提出了措辞激烈的反对意见。笔者认为，任何一部法律的起草都可能出现不同的立法声音，立法本身就是一个充满博弈、交涉、讨论、协商的过程，对《物权法》这样重要的法律出现意见分歧也完全是正常的，事实上立法机关也始终欢迎不同的建议，但底线是不能根本上否认《物权法》的价值，不能动辄以“违宪”等为由阻止物权法的立法进程，任何违背立法规律的反对声都是苍白的。
《物权法》：呵护民生的重要法宝
《物权法》是一部与民生休戚相关的重要法律，是呵护民生的重要法宝。《物权法》的许多法律条文与普通老百姓的生活息息相关。
《物权法》第六十四条规定：私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。第六十八条规定：企业法人对其不动产和动产依照法律、行政法规以及章程享有占有、使用、收益和处分的权利；企业法人以外的法人，对其不动产和动产的权利，适用有关法律、行政法规以及章程的规定。《物权法》对公民私有财产的保护和肯定，使得权属关系清晰了，公权不再侵犯私权。《物权法》将激发老百姓创造财富、积累财富的积极性，促进社会和谐。
《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期限：居住用地七十年；工业用地五十年；商业用地四十年；综合用地五十年。此次，《物权法》关于居住用地七十年后自动续期的规定，无疑给广大老百姓吃了一颗“定心丸”。
根据《物权法》的规定，下列事项由业主共同决定：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
《物权法》同时明确，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。但是，当业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益时，《物权法》亦规定“受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。
根据《物权法》，消费者所购买的期房将受到法律保护。以前人们买期房，风险性比较大。如果遇到房价上涨，难免有的开发商会动起歪脑筋，把期房以高价再次转卖他人。此时，买房人只能向开发商索取赔偿，而开发商也只是象征性地赔偿一点了事，本属于买房人的住房却很难再追回来。《物权法》实施后，消费者所购买的期房，可到产权登记部门进行预告登记，确认产权归属。如果开发商把买房人已经交了预付款的期房再转卖给他人，买房人可以向第三人或者第四人依法追回。
农村人可以把房卖给城里人。《物权法》取消了以前法律有关“城里人不得到农村购房”这一禁止性规定，同样取消的还有对农村出售宅基地的限制。以前法律要求，农村人出售住房只能卖给同样享有宅基地分配权的人，比如同村的新婚夫妻等。
地下车位权属需要约定。《物权法》对于车位，总的原则是“地上车位属于业主，地下车位需要约定”。目前深圳存在很多类似的问题，事实表明，没有明确产权的车位“约定”比较容易出现问题的。另外，车库的建设成本是否已经转嫁到房价中也无法确定，因此对于地下车库，业主与开发商提前约定是关键。
小区的道路和绿地归全体业主所有。《物权法》第七十三条对居民小区内道路和绿地的归属作了明确的界定：建筑区划内的道路属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。
小区的道路和绿地归全体业主所有，并不意味着只要业主委员会或业主大会通过了，就可以随意更改公共部分的用途。即便大多数业主都同意，也不能随意将道路、绿地改成停车场。《物权法》界定了小区道路、绿地的归属，同时也是对这些物权的保护，无论物业管理部门还是业主都不能随意改变这些道路、绿地的规划用途，不能私盖建筑等，即使业主委员会表决通过也不可行。如果确需改作他用的，应报相关部门审批。
[2]