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从一个案例看中国房价争论中的是是非非
作者：刘正山
当前的中国房地产界很喧嚣。从理论上判断谁对谁错，未免空对空，谁也说服不了谁。我这里试图用一个房地产项目的数据，解
释以下问题：房价为什么这么高，房地产有没有暴利，谁从中得到了好处……至于房价是否合理，如何降低房价，这些数据也会给出
相应的路径。
一、某房地产项目的数据
我收集了某房地产项目的相关数据。当然，这个项目的实际名称、地理位置、开发商的名称等，均隐去。这样的数据，一些房地
产专业书籍中均有详细介绍，都列有丰富的案例；这些案例大都取自实际，读者可以分析核实。
（一）项目总投资
项目总投资为35371.06万元，明细项目如下：
1．建安费用：17600万元
(1)建安工程费用：12800万元
(2)相关配套费：4800万元
2.工程其它费用：15990.4 万元
(1)土地出让金：14400万元
(2)勘察设计费用：440万元
(3)工程管理费用：466.4万元
(4)工程预备费用：684万元
3.建设期利息：1780.66万元
（二）销售收入
该项目住宅销售的平均价格为每平方米3600元～3700元，别墅部分的平均售价为每平方米9300～9500元，公建部分的平均售价为
4300～4500元。
该项目的销售收入包括三部分内容，即住宅、别墅和公建的销售收入，总计：63454万元
（三）销售税金及附加
主要包括营业税、城市维护建设税和教育费附加，综合税率按5.5%考虑。税金为63454万元×5.5%（税率）=3489.97万元
（四）销售费用
销售费用主要指该项目的住宅、公建和别墅的销售过程中支出的各项费用和交易费等。销售费用按销售收入的4%考虑。销售费用
为63454万元×4%（费率）=2538.16万元
（五）土地增值税
由于该项目的增值额超过扣除项目金额的50%，为53.2%，故纳税税率比照30%和40%分别计算，即未超过50%的部分税金为：
20699.6×30%=6209.88（万元）；超过部分为：1324.77 40%=529.9（万元）。总计为6739.79（万元）
（六）利润总额
利润总额是指销售收入减去开发投资、土地增值税、销售费用和销售税金及附加后的余额。该项目的利润总额：63454-35371.06
-3489.97-2538.16-6379.79=15657.02（万元）
（七）所得税
该项目缴纳企业所得税，税率为33%。该项目应缴纳的所得税15657.02×33%=5166.82万元
二、案例分析及相关结论
从上述案例，可以看出最近几年房地产界的诸多争论有多少是空对空，有多少是胡搅蛮缠。这个案例，将很多问题清晰化。
（一）房价与地价：谁决定谁？
有些学者称，房价决定地价。国土资源部相关专家于2005年3月31日表示，地价不是导致房价上涨的主要原因。其理由是，北京市
土地价格在商品房成本中占 22.98%，低于全国平均的26%。而土地价格在商品房成本中所占比例并不是很高，地价并不是拉动房价上
涨最主要的原因。这位专家还指出，上海房价远高于北京，但上海土地价格在房价中所占比例只有16.15%；而在广州，地价所占比例
仅为11.4%，因此，地价导致房价上涨的说法是没有根据的。
有些学者说，地价决定房价。例如，清华大学的刘洪玉教授认为，地价与房价呈线性正相关关系，影响它们关系的主要因素是税
费率、建安成本和容积率，调整税费率可以作为调整地价与房价关系的主要手段。建设部科学技术委员会副主任聂梅生和中国社会科
学院经济研究所研究员汪利娜一致认为，“炒地”是形成目前房价虚高的至关重要的因素。他们认为，现在北京房价上升“虚火”，
很大一部分是在炒地价，而不是在炒房价，因为土地价格上去了，房价也就上去了。
那么，房价与地价：谁决定谁？
要明确回答这个问题，需要看两个指标：第一，房地产价格中，房价与地价的构成。第二，市场结构等问题。
从这个项目的数据看，房价总成本（即项目总投资）为35371.06万元。其中，土地出让金为14400万元，占总成本的40.71%；建安
费用为 17600万元，占总成本的49.76%。该项目总建筑面积16万平方米，总计销售收入63454万元，平均每平方米价格为：3965.875元
。
很显然，地价（土地出让金）占房地产总成本的比重很大，为40.71%，占占房价的22.69%（每平方米房子的土地出让金为900元）
。在这种情况下，如果说地价与房价没有关系，谁也不会相信。
实际上，在以前，没有实行国有土地使用权“招拍挂”出让的时候，平均每平方米的地价没有这么高。相应地，房地产成本构成
中，也只有几十元。而那个时候，房价也确实比现在低。
实行国有土地使用权“招拍挂”出让之后，房地产成本构成中，土地出让金部分飞速上涨，房地产商为了保证获得较高的利润率
，便提高了房地产的定价。于是，供应价格普遍上涨。但是，由于这个市场是垄断性的，房子属于必须消费品，购房者讨价还价的能
力比较弱，基本上是价格的接受者。于是，房屋的成交价格一直上扬。
（二）房地产是否存在暴利？
在这个问题上，争议一直很大。中国住宅与房地产研究会常务副会长包宗华、房地产商潘石屹和任志强等先生坚决否认暴利说，
并要求举出实例来。包宗华先生在跟我商榷的时候，甚至说房地产业基本上是微利或者是亏损的行业。包先生说，“1996年至2003年
房地产企业的利润统计表明，有3年（1997年至 1ademeao年）为全行业亏损。在不亏损的另外5年中，最高的2002年全行业平均利润也只有
3.6％。”
对于包先生数据，我有两个疑问：第一，统计出来的结果是否可信？包先生的统计数据从何而来？这两点缺乏交待。第二，在我
的记忆中，早在实行土地拍卖之前的三四年，就有房地产商在媒体上抱怨说他们是亏损的。而且，如果土地拍卖挤压了房地产商的利
润空间，直至让其亏损，那么，为什么在2003年10月发布的 “福布斯2003年中国内地富豪榜”上，涉足房地产的多达35名？作为对比
，福布斯全球富豪榜中，500富豪只有30人左右是地产商。这究竟说明了什么？
更有说服力的，就是本文的这个项目。从前文的数据计算可见，房地产开发商获得的收益（即项目净利润）为：10490.2万元。占
项目总投资的29.66%；自有资金利润率：292.17%（即项目净利润10490.2万元÷自有资金3590.4万元）。
那么，这个房地产项目有没有暴利？房产商自有资金利润率292.17%，不是暴利才怪。当然，我也计算了我收集的很多房地产开发
项目的可研报告等材料，发现与这个项目的出入很少。我想，暴利之争，由此可以休矣。
（三）房价为何降不下来？
我想，房地产商为了赚取暴利而推高房价，是主要原因之一。这一点很显然，无需多说。
主要原因之二，就是地方政府从房地产业获得巨额好处。
那么，政府从房地产中拿走多少？从这个项目可以看出，政府获得的总收益（即总税费+土地出让金）为：29796.58万元，为该房
地产项目总投资的84.24%，占总房价款的46.96%。政府获得的总收益，是房地产商获得的净利润的284.04%。
此项数据，一目了然。地方政府官员的升迁，与政绩息息相关。而房地产带来的好处，非常明显。国务院发展研究中心的一项调
研称，土地出让金占一些地方财政收入的60%以上，如果再算上地方政府从房地产获得的税费，恐怕占某些地区地方财政收入的90%左
右了。
这也难怪，中央三令五申要求调控房地产市场，可是，房价越调控越上涨。原来根子在地方政府啊。如果地方政府减免税费，开
发商再少赚一点利润，房价至少降低60%。
目前，已经有一个案例证明我的上述推断并非虚言：深圳首批合作建房者，入住他们共同购买的两栋公寓，价格每平方米只有
1600元，合作建房的价格是周边楼盘的价格的27%。低73%，由于使用权年限短了一些，但怎么算也不超过周边楼盘的50%（《北京商报
》2007年3月29日）。
主要原因之三，银行撑腰。这个项目的总投资为：35371.06万元。其中，（1）房地产商的自有资金：3590.4万元，占总投资的
10.15%；（2）银行贷款：31780.66万元，占该房地产项目总投资的89.85%。
由此可见，房地产开发商敢于不顾空置率高昂、不管房价收入比居高不下，不断抬高房价，是因为有背景可以依托。地方政府指
望从中获得好处，自然不会让房子价格下跌的；银行也不敢催逼归还贷款。即使房价太高买不出去，也不要紧，有政府帮忙抬高价格
，有银行供应贷款。房子卖出去了，贷款成本等由购房者承担；房子卖不出去，由政府和银行承担。
如果把房地产开发商背后的两个靠山挖掉，相信房价会迅速下跌。当然，中央政府应当采取积极的措施，防止房地产金融风险，
乃至金融、经济危机。
作者E-mail：drzslau@yahoo.com.cn
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